Цены первичного рынка жилья неизменно растут. Самый стремительный рост, по обыкновению, наблюдается в Праге. Данный рост лишь углубляет пропасть между ценами на недвижимость в столице и другими регионами Чехии. Даже в самoм агломерате Праги ощутимы реальные разницы в ценах на жилье. Чем дальше, тем больше у потенциальных покупателей играет роль качества проживания в том или ином районе города. В привлекательных районах столицы может наблюдаться межгодовой рост цен на жилье, превышающий отметку 10%. Желающие приобрести квартиру или дом очень щепетильно относятся к уровню налаженности инфраструктуры района, наличию удобных транспортных развязок, а также к престижности района.

Следующим фактором, вызывающим увеличение цен на жилье, является рост качества возводимых многоэтажных домов и коттеджей. Все больше покупателей проявляет интерес к повышению стандартов внутреннего оснащения квартир и коттеджей. Девелоперские компании стараются удовлетворить данный тренд.

Кроме выше сказанного, рост цен на жилье вызывает рост цен строительных работ, вызванный в свою очередь ростом цен на энергию и энергоносители. Отрицательно сказываются также растущие цены строительных участков, особенно в элитных резидентских районах, в которых они очень быстро становятся дефицитным товаром.

Большие различия можно наблюдать и в спросе на жилье: по всей республике эксперты отмечают падение интереса со стороны покупателей к крупногабаритным квартирам в панельных домах, находящихся в собственности ЖТ и не имеющим в краткосрочных планах возможности перевода в частную собственность. И наоборот, самый большой интерес отмечается по отношению к небольшим 2-х комнатным квартирам площадью до 60 м2, находящимся в частной собственности.

На цены недвижимости оказывает влияние состояние спроса и предложения на нее, а также различные макроэкономические факторы. Спрос на собственное жилье в этом году постоянно растет и почти с полной уверенностью можно сказать, что динамика роста будет продолжаться и в следующем году. Главными здесь являются две причины: рост ставки НДС на строительные работы и постепенное дерегулирование квартплаты.

Начиная с 01.01.2008 года повышается ставка НДС с 5 до 19%, при чем как на строительные работы при возведении нового дома или коттеджа, так при проведении реконструкции квартиры или коттеджа. Сниженная ставка НДС останется лишь при возведении объектов недвижимости для социально слабых слоев населения. По данной причине предыдущее правительство ЧР постановила расширить понятие «жилья для социально слабых слоев населения» и включила в него квартиры и коттеджи, общая площадь которых не превышает установленный лимит. Для коттеджей это 150 м2, а для квартир – 90 м2. Однако, в данном вопросе имеется одно «но», а именно: до конца ноября Министерство Финансов и Министерство Регионального Развития должны предложить на рассмотрение правительству совместный проект дополнения к закону о НДС. Между тем произошла смена правительства, а новый министр финансов собирается еще до конца октября предоставить на рассмотрение правительству новую дефиницию понятия «жилья для социально слабых слоев населения». Желанием нового министра является расширить данное понятие, исходя из уровня нынешнего состояния жилищного фонда ЧР и потребности его обновления. Вопрос однако стоит так: имеет ли какой-либо проект изменения или дополнения к закону о НДС шанс быть одобренным парламентом, принимая во внимание нынешнюю политическую ситуацию в стране. Поэтому, в настоящее время действует положение о том, что сниженная ставка НДС на строительные работы остается только до конца 2007 года, а дефиниция «жилья для социально слабых слоев населения» определяет это понятие так, как указано выше. Одобрит парламент новую поправку к закону или нет – в любом случае люди опасаются повышения ставки НДС. Данные опасения, естественно, поддерживают нарастающий спрос населения на новое жилье. Как может отразиться повышение ставки НДС на ценах на квартиры? По оценке большинства специалистов, они возрастут на 8-10%, т.е не на все 14% изменения ставки НДС, т.к. девелоперские компании будут компенсировать такой серьезный рост цен снижением своей маржи.

Другим фактором, отчетливо повышающим спрос на собственное жилье, тем самым повышая цены на недвижимость, является дерегулирование квартплаты. После долгого бездействия правительство наконец приняла весной этого года закон об одностороннем повышении квартплаты. Огромное количество людей, живущих в доходных домах с регулируемой квартплатой, начала серьезно думать об инвестиции в собственное жилье. Полная дерегуляция квартплаты займет 4 года, в течение которых спрос на собственное жилье будет лишь расти. О влиянии дерегуляции квартплаты на стоимость жилья идут горячие дебаты, ряд экспертов утверждает, что данный фактор не будет иметь слишком серьезную значимость. Так или иначе, оба два фактора окажут и уже оказывают влияние на постоянный рост спроса на собственное жилье, который, в свою очередь, порождает рост цен на недвижимость. Данный рост цен, однако, сдерживается постоянным ростом предложения со стороны инвестиционных компаний.

Как уже было сказано выше, следующим фактором, влияющим на динамику цен на недвижимость, является макроэкономическое развитие страны. С ростом ВВП и связанным с ним ростом денежной массы в экономике необратимо растут и цены на недвижимость. Наглядным примером воздействия данного фактора является Ирландия. Из-за низких ставок налогов и наличия квалифицированного рабочего персонала Ирландия конца прошлого века пережила мощный прилив иностранных инвестиций и связанный с ним стремительный рост ВВП. Результатом явился рост объема денежной массы в экономике, повлекший за собой рост инфляции. Благодаря открытости ирландской экономической политики, практически не имеющей барьеров на импорт, цены ввозимых товаров практически не изменились. Недвижимость, исходя из специфической природы данного вида товара, ввозить не представляется возможным. Поэтому рост цен произошел главным образом в данной сфере. За последних 10 лет двадцатого века ежегодный рост цен на недвижимость достигал подчас отметки в 30%. Прилив иностранных инвестиций и связанный с ним рост ВВП переживает сегодня и Чехия. Ожидает нас повторение ирландского сценария? Конечно же, нет. Против роста инфляции активно действует ЦБ Чехии, повышая уровень процентной ставки, что в Ирландии, являющейся членом Европейского Валютного Союза и не имеющей право проводить изменения своей валютной политики, в тот период не представлялось возможным. Чешская республика не входит в валютный союз; таким образом, ЦБ Чехии может беспрепятственно вмешиваться в динамику инфляции, что он и делает. В течение этого года, из-за растущей инфляции, ЦБ Чехии уже два раза поднимал процентную ставку, в общей сложности на 0,5 п.п., а по оценке экспертов, данная тенденция будет иметь свое продолжение и в следующем году. Каждое такое повышение вызывает неотъемлемый рост кредитных ставок на ипотеку, являющуюся главным инструментом при финансировании покупки собственного жилья. Действует понятное правило: чем дороже ипотека, тем меньше желающих ее получить и тем меньше спрос на собственное жилье.

На динамику изменения цен на недвижимость оказывают также влияние и другие факторы, а именно: удорожание строительных материалов и иных составных частей поставщиками девелоперских компаний, динамика развития иностранных рынков недвижимости или, к примеру, постепенное приближение цен в Чехии к ценам в странах ЕС.

Вывод из всего выше сказанного можно сделать следующий: росту цен на недвижимость способствует угроза повышения ставки НДС в начале 2008 года, постепенная дерегуляция квартплаты и рост экономики страны. Падению цен на недвижимость способствует удорожание ипотеки и растущее предложение инвестиционных компаний.

По материалам Юго-Западной Риэлтерской Компании.